Advocacia imobiliária · Guarulhos/SP
Usucapião, regularização de imóveis, inventário, distrato, locação e leilões. Orientação clara do primeiro contato até o registro na matrícula.
Dr. Agostinho de Assunção Neto · OAB/SP · advogado desde 2011
Áreas de atuação
Quem ocupa um imóvel como dono, por tempo suficiente e sem oposição, pode ter a propriedade reconhecida e registrada. Muitas vezes, pelo próprio cartório, sem processo judicial.
Imóvel comprado por contrato de gaveta, construção que nunca foi averbada, área diferente da que consta na matrícula: cada caso tem um caminho até o documento ficar em ordem.
Enquanto o inventário não é feito, o imóvel continua no nome de quem faleceu e não pode ser vendido nem financiado. Quando os herdeiros estão de acordo, ele pode ser feito em cartório, de forma mais rápida.
Desistiu da compra na planta ou a construtora não entregou no prazo? A lei e o STJ definem o que deve ser devolvido e quando o comprador tem direito a compensação.
Para quem aluga e para quem é inquilino: do contrato bem feito às ações quando a relação não vai bem.
Imóvel de leilão pode ser uma boa compra, desde que os riscos sejam conhecidos antes do lance: dívidas, ocupação e pendências na matrícula.
Atende também outras demandas cíveis. Se o seu caso não está aqui, pergunte pelo WhatsApp.
Situações que atendemos
Situações comuns que chegam ao escritório. Cada caso é analisado individualmente; os caminhos abaixo são os que costumam ser avaliados.
“Moro na casa há mais de 15 anos e ela nunca teve escritura.”
Caminho avaliadoUsucapião extraordinária, muitas vezes pelo cartório.
Essa é a minha situação“Comprei com contrato de gaveta e o vendedor sumiu.”
Caminho avaliadoAdjudicação compulsória ou usucapião ordinária, conforme os documentos.
Essa é a minha situação“Meu pai faleceu e o imóvel continua no nome dele.”
Caminho avaliadoInventário, em cartório se os herdeiros estiverem de acordo.
Essa é a minha situação“Meu marido saiu de casa há mais de dois anos e não voltou.”
Caminho avaliadoUsucapião familiar, para imóvel urbano de até 250 m².
Essa é a minha situação“A construtora atrasou a entrega e eu quero desistir.”
Caminho avaliadoDistrato com restituição dos valores pagos, ou indenização pelo atraso.
Essa é a minha situação“Construí a casa, mas ela não aparece na matrícula.”
Caminho avaliadoAverbação da construção, com a documentação da obra.
Essa é a minha situação“O inquilino parou de pagar e não sai do imóvel.”
Caminho avaliadoNotificação e ação de despejo por falta de pagamento.
Essa é a minha situação“Achei um imóvel em leilão, mas tenho medo do risco.”
Caminho avaliadoAnálise do edital e da matrícula antes de dar o lance.
Essa é a minha situaçãoGuia de 1 minuto
Responda a algumas perguntas sobre o imóvel. No fim, você vê qual modalidade costuma se encaixar e por quê, com base no Código Civil e na Constituição.
Orientação geral, sem cadastro. Não substitui a análise dos documentos do seu caso.
Como funciona
Você conta a situação pelo WhatsApp e o Dr. Agostinho verifica qual caminho jurídico se aplica ao seu caso.
Matrícula, contratos, IPTU, certidões. É aqui que se descobre o caminho certo e o que falta.
Cartório quando a lei permite, em geral um caminho mais curto, ou Justiça quando é necessário. Tudo explicado antes de começar, sem promessa de prazo.
Acompanhamento de cada exigência até o documento final: o imóvel registrado no seu nome.
Sobre
Advogado formado pela Universidade Cruzeiro do Sul e inscrito na OAB de São Paulo desde 2011. Pós-graduado em Processo Civil e do Trabalho pela Escola Paulista de Direito (EPD) e cursando pós-graduação em Direito Imobiliário na PUC-SP.
Dedica a prática à regularização de imóveis: aperfeiçoou-se nos cursos de Prática em Direito Imobiliário, com o Prof. Jaylton Lopes, e Regularizando Imóveis na Prática, com Marcel Rulli.
Dúvidas frequentes
Não achou a sua? Pergunte pelo WhatsApp.
Sim. Desde 2015 a lei permite a usucapião extrajudicial, feita no Cartório de Registro de Imóveis, quando a documentação está completa e não há oposição de vizinhos, do antigo proprietário ou do poder público. Ela exige advogado e ata notarial. Quando há conflito, o caminho é judicial.
Na maioria dos casos, sim. O contrato de gaveta vale entre quem comprou e quem vendeu, mas não transfere a propriedade: pelo Código Civil (art. 1.245), o imóvel só passa a ser seu com o registro na matrícula. Dependendo dos documentos e de onde está o vendedor, o caminho pode ser a escritura, a adjudicação compulsória ou a usucapião. O primeiro passo é ler o contrato e a matrícula do imóvel.
Depende da modalidade: 2 anos na familiar; 5 anos na especial urbana e na rural; 10 anos na ordinária (com contrato ou outro título); 15 anos na extraordinária, que cai para 10 quando o imóvel é usado como moradia ou para produção. O guia de 1 minuto ajuda a ver qual se aplica.
Sim. A lei exige advogado na usucapião extrajudicial (Lei 6.015/1973, art. 216-A). O pedido é feito no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, com ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e provas da posse.
Não existe prazo garantido. O tempo depende da modalidade, de o caminho ser o cartório ou a Justiça, das certidões e de eventuais exigências ou contestações. Depois de analisar os documentos, o Dr. Agostinho explica as etapas e o que pode influenciar o tempo do seu caso.
Não necessariamente. Quando os herdeiros estão de acordo, o inventário pode ser feito em cartório, por escritura pública, com acompanhamento de advogado. Quando há discordância ou outras exigências legais, ele segue pela via judicial. Desde 2024, com a Resolução 571 do CNJ, também é possível fazer em cartório mesmo com herdeiro menor de idade, em algumas condições e com parecer favorável do Ministério Público.
Em regra, parte dos valores deve ser devolvida. A Lei 13.786/2018 e a Súmula 543 do STJ tratam dessa restituição, e o percentual depende do contrato e de quem deu causa ao distrato. Se o atraso foi da construtora, a situação é diferente e pode gerar indenização.
Pode valer, desde que os riscos sejam analisados antes do lance: dívidas do imóvel, se ele está ocupado e se há pendências na matrícula. A análise prévia do edital é o que separa uma boa compra de um problema.
Pelo WhatsApp. Quem responde primeiro é o Lex, o assistente virtual do escritório, que organiza as informações do seu caso a qualquer hora. A análise jurídica é sempre feita pelo Dr. Agostinho, que orienta quais documentos separar.
Por escrito, em contrato, depois que o caso é analisado e o caminho fica claro. Os valores seguem a Tabela de Honorários da OAB/SP e dependem da complexidade de cada situação.
Contato
Preencha o formulário e a conversa abre no WhatsApp do escritório, já com o seu resumo. Se preferir, fale direto:
